土地購入から引き渡しの工程と私の場合

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土地の購入から引渡しまでの工程を私の場合も含めて

書いておくので参考にしてください。

当然ですがマンションや建売住宅の購入の場合、

土地の購入や建築途中での工程がなくなります。

 

まずは土地探し、家探し(ハザードマップは確認する)

→決定後、大まかな家の構図作成(仮審査用。後で変更可能)

→土地の手付金支払い(=商談中)と住宅ローンの仮審査

→仮審査通過後、建築業者との契約=手付金(実費)を支払う

→建築図面の作成

*図面の内装は後で変更可能。建築面積はなるべく変更しない。

 大きく変更した場合、審査をやり直すこともある。

*ローン条項により土地、建物に関わる手付金(実費)は

 本審査が通過しない場合返してもらえる。

 条項はきちんと確認しておくこと。

→本審査通過後に土地の本契約(銀行から後日一括振込み)、

 建築業者と本契約

→銀行から1回目の建築業者への振り込み後に地盤調査開始

→調査の結果(問題がある場合は改善する)、家の間取り(確定)

→県への建築許可申請を行う

→申請受理の通知後、着工

→2回目の銀行からの振込み=棟上

→建築完成後、銀行と金消契約

→銀行から残金の全額の振込み確認後、引渡し

 *頭金0円での住宅ローン契約の場合、後日手付金は返却されます。

 

頭金0円の場合、1回目の土地代金の振込みより

つなぎ融資による金利(実費)が発生します。

最近ではない銀行もありますが、

融資のたびに事務手数料(実費)がかかります。

 

 

私の場合は仮審査から引渡しまで6ヶ月でした。

ただし土地は購入済み、家の間取りも仮審査前に決定しています。

2行に出した仮審査は1行は1日、もう1つは2日で通過報告がきました。

翌日(3日後)に本審査の申請、2週間後に通過報告がきています。

私が思う比較的早い審査回答の要因は以下の通りです。

・土地の支払いがなく建築業者に支払う金額のうち、

 頭金も数百万円用意していた。

・正社員であること(ただし勤続年数は1年ちょうどです)

・養育費の取り決めが調停調書に記載されていた

(養育費は双方の年収より算出する裁判所の標準的な金額です)

・子供が幼く児童手当・児童扶養手当の受給者である

・個人信用機関にキズがない

・証券取引による資産運用を行っていた

(持ち株が安定した企業のものだったことも関係しているかも)

・預貯金が頭金を除いて100万円以上あった

・勤め先は中小企業ながら悪くはない財務状況であった

 

私の思う~なんて言いましたが、大半は銀行から言われたものです。

県への建築許可申請は提出から3週間と日数がかかりましたが、

消費税10%増税前の需要で申請者が増えれば状況次第では

もっとかかるかもしれません。

8%増税前ラッシュ中の知人は約1ヶ月かかっていました。

 

着工から引渡しまでが実質4ヶ月ほどと短めでしたが、

これは事情(元旦那との年内に彼名義の家を出る約束)を説明し、

優先的に急いでもらったためだと思います。

営業の方とは調停中から打ち合わせをしていたので

こちらの事情も汲んでもらいやすかったのかもしれません。

余談ですが担当営業の方は部長職での権限もあったからか、

本来請求されるはずの棟上時の請求をなくしてくれました。

おかげでつなぎ融資による金利や事務手数料がなくなりました。

 

一般的に母子家庭は住宅ローンの通過が難しいイメージですが、

養育費(公的文書による記載が望ましい)や

その他(児童手当など)の収入があるようなら強みに変わります。

そういったことも含めて銀行の担当者と打ち合わせすることも

審査通過には必要だと強く思った建築期間でした。

 

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