家の購入にまつわるエトセトラ

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私が今回の件で知っておいた方がいいかなと思う

建築途中のまさかに遭遇した場合を考えてみました。

 

・ローン条項がない

土地や建物の本審査の前にはたいてい手付金を支払います。

この時契約書を取り交わすのですが、ローン条項の記載があれば

もし本審査を通過できなかった際には手付金を返してもらえます。

手付金は購入価格の1割とされています。

そうでなかったとしても10万円程度は支払うことがほとんどです。

契約書の中身はしっかり確認しておきましょう。

 

施主が建築中に死亡

めったにないことですが、建築期間は長いです。

この期間に契約者である施主が死亡するケースがなくはありません。

建築途中の場合には住宅ローン締結後の

団体信用生命保険は対象外です。

この場合遺産相続人が引き継ぐことになりますが、

全ての負債も相続することになります。

相続人に支払い能力があればよいのですが、

ない場合には放棄することになります。

これで借金はなしで一安心と思ったそこのあなた

・・・甘いです。

相続を放棄するということは借金だけでなく

現預金などの財産も放棄することになります。

こういった事態を回避するには生命保険を期間中だけでも

上乗せしてかけておくことをおすすめします。

ただし保険加入後数ヶ月しなければ保険金が出ないなど

生命保険にはデメリットもあります。

工事着工から融資実行までの期間保証してくれる

日本住宅保証検査機構が行っているつなぎ融資期間限定の

生命保険も検討してみることをおすすめします。

 

建築業者が建築中に倒産または夜逃げ

こういった詐欺かと思うような不測の事態も実は多いようです。

私はほとんどの財産をつぎこんでいたので建築中は

若干不安に感じていたことでした。

こういった事態に対応するシステムとして住宅保証機構が行っている

住宅瑕疵担保責任保険に加入している

建築業者を選ぶことも選択肢にあっていいと思います。

私の選んだハウスメーカーは加入していました。

この保険は建築中であれば完成して引渡しを行ってくれます。

完成後に補修などが必要だったが倒産していたといった場合、

補修に関する費用が保証されています。

財務状況など一定の条件をクリアした建築業者

が加入を許されますから

信用度の判断基準の1つにもなるわけです。
 

急な転勤が決まった

転勤が決まった場合でも

配偶者やその子供が住んでいれば問題ありません。

住宅ローンは契約者とその家族が住む家に融資しています。

銀行の判断にもよりますが、

転勤の期間だけ賃貸に出すことも可能です。

この場合銀行の判断が重要ですが、もともと賃貸目的ではなかったこと、

転勤などやむをえない事情によるものだということを強調して

判断をあおいでください。 

勝手な独断で行った場合は銀行から契約違反として

ローン残高一括返済を迫られることもある

ので注意してください。
 

こういうことが起こらない可能性の方が高いと思いますが、

実際起こってしまうケースを耳にしました。

転ばぬ先の杖は考えておくべきです。

 

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土地購入から引き渡しの工程と私の場合

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土地の購入から引渡しまでの工程を私の場合も含めて

書いておくので参考にしてください。

当然ですがマンションや建売住宅の購入の場合、

土地の購入や建築途中での工程がなくなります。

 

まずは土地探し、家探し(ハザードマップは確認する)

→決定後、大まかな家の構図作成(仮審査用。後で変更可能)

→土地の手付金支払い(=商談中)と住宅ローンの仮審査

→仮審査通過後、建築業者との契約=手付金(実費)を支払う

→建築図面の作成

*図面の内装は後で変更可能。建築面積はなるべく変更しない。

 大きく変更した場合、審査をやり直すこともある。

*ローン条項により土地、建物に関わる手付金(実費)は

 本審査が通過しない場合返してもらえる。

 条項はきちんと確認しておくこと。

→本審査通過後に土地の本契約(銀行から後日一括振込み)、

 建築業者と本契約

→銀行から1回目の建築業者への振り込み後に地盤調査開始

→調査の結果(問題がある場合は改善する)、家の間取り(確定)

→県への建築許可申請を行う

→申請受理の通知後、着工

→2回目の銀行からの振込み=棟上

→建築完成後、銀行と金消契約

→銀行から残金の全額の振込み確認後、引渡し

 *頭金0円での住宅ローン契約の場合、後日手付金は返却されます。

 

頭金0円の場合、1回目の土地代金の振込みより

つなぎ融資による金利(実費)が発生します。

最近ではない銀行もありますが、

融資のたびに事務手数料(実費)がかかります。

 

 

私の場合は仮審査から引渡しまで6ヶ月でした。

ただし土地は購入済み、家の間取りも仮審査前に決定しています。

2行に出した仮審査は1行は1日、もう1つは2日で通過報告がきました。

翌日(3日後)に本審査の申請、2週間後に通過報告がきています。

私が思う比較的早い審査回答の要因は以下の通りです。

・土地の支払いがなく建築業者に支払う金額のうち、

 頭金も数百万円用意していた。

・正社員であること(ただし勤続年数は1年ちょうどです)

・養育費の取り決めが調停調書に記載されていた

(養育費は双方の年収より算出する裁判所の標準的な金額です)

・子供が幼く児童手当・児童扶養手当の受給者である

・個人信用機関にキズがない

・証券取引による資産運用を行っていた

(持ち株が安定した企業のものだったことも関係しているかも)

・預貯金が頭金を除いて100万円以上あった

・勤め先は中小企業ながら悪くはない財務状況であった

 

私の思う~なんて言いましたが、大半は銀行から言われたものです。

県への建築許可申請は提出から3週間と日数がかかりましたが、

消費税10%増税前の需要で申請者が増えれば状況次第では

もっとかかるかもしれません。

8%増税前ラッシュ中の知人は約1ヶ月かかっていました。

 

着工から引渡しまでが実質4ヶ月ほどと短めでしたが、

これは事情(元旦那との年内に彼名義の家を出る約束)を説明し、

優先的に急いでもらったためだと思います。

営業の方とは調停中から打ち合わせをしていたので

こちらの事情も汲んでもらいやすかったのかもしれません。

余談ですが担当営業の方は部長職での権限もあったからか、

本来請求されるはずの棟上時の請求をなくしてくれました。

おかげでつなぎ融資による金利や事務手数料がなくなりました。

 

一般的に母子家庭は住宅ローンの通過が難しいイメージですが、

養育費(公的文書による記載が望ましい)や

その他(児童手当など)の収入があるようなら強みに変わります。

そういったことも含めて銀行の担当者と打ち合わせすることも

審査通過には必要だと強く思った建築期間でした。

 

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建築業者選び

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土地の決定より前にすすめたいのが建築業者選びです。

私の場合、初めからハウスメーカーを基準に考えていました。

安価にそこそこの家を建てること

 を重視したからです。

つまり家に特別なこだわりがないこと、

ハウスメーカーなら規格商品があり、

自由度が少ない代わりに工務店より安価に家が建てられる、

今後の補修などを考えれば長期的には

倒産の可能性が工務店より低いという点を考えたということです。

 

ちなみに私が思う工務店の利点は何よりも融通が利く、

(1軒目のハウスメーカーでは規定から外れたオプション

(ニッチを作るなど)にも追加料金が発生しました。

2軒目はシステムキッチンと浴槽のメーカーは

同じでないとダメというしばりがありました。)

直接建築する大工と話がしやすく自分の家のイメージがわく

(ハウスメーカーは営業は営業、

大工は大工といった役割が明確でまず営業に話を通します)

といった点でしょうか。

 

 

なぜ土地より前に建築業者を決めた方がいいのかというと、 

土地の価格折衝は建築業者に頼んだ方が有利だからです。

また自分で探すより希望の土地が見つかりやすくなります。

 

そして建築業者との交渉ですが融通して欲しい部分に関しては、

下見の段階でどこまで融通してもらえるか

こちらの購買意欲があることを事前に示した上で話しておきましょう。

契約後や冷やかしと思われると融通具合が変わってきます。

 

またハウスメーカーの場合は新人よりも

ベテランや部長職の営業と話してください。

その方が融通具合は大きくなりやすいです。

 

そして必ず各業者に大まかな見積をもらいましょう。

その際諸費用も必要なオプションも全て込みでと伝えてください。

私がハウスメーカーと契約前に確認しておくべきと思ったことは

内外部のアンテナやスイッチの個数、

外構(外壁やポスト、カーポート、表札など)、

設計料(工務店では数十万円ということもあります)です。

他に太陽光発電をつけた場合など考えられる費用は全て

見積もりに出してもらいましょう。

 

ハウスメーカーに限らず建築業者のコストは全ての

トータルコストで見るべきです。

トータルで見ればハウスメーカーより工務店の方が安かった

という場合も十分考えられます。

 

また、施工期間も教えてもらいましょう。

抱えている契約数、大工の数によって大きく期間が変わることがあります。

消費税増税との兼ね合いでまだまだ建築ラッシュと聞きます。

自分の思う施工期間を提示してもらえるかも大事なことです。

 

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土地探し

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マンション購入や中古物件の購入でなければ

土地を1から探すことになるかと思います。

私は前回と今回の2軒とも土地から購入しました。

そこで私が2軒目の土地探しで気をつけたことをアドバイスします。

 

まず1番重要視したのは水害がない場所探しです。

私の住む地域は数年に1度は台風で水害が発生します。

なのでハザードマップを参考にしました。

水害のあった地域からそれに近い場所は候補からはずしました。

他に水がつく(清、川、沼など水を連想する漢字)地域もはずし、

地域の人にも確認できそうな時は直接確認しました。

 

その次は上下水道が通っているか。

1軒目の時は浄化槽を利用していましたが、

検査や問題があった時の維持費がそれなりにかかっていたので

上下水道が通っている土地を探しました。

これなら自治体が管理しているので

修繕の負担は自分の敷地内だけです。

 

最後は土地の補強が必要かどうか。

土地を安く購入しても補強が必要な場合は

追加で費用が発生します。

購入する前なら売主が負担してくれるかもしれませんが、

地盤調査は購入後に行われます。

分譲地であれば先に購入した方に聞くことによって

ある程度知ることができますし、最近分譲した土地であるなら

ある程度の地盤対策はしていると思いますが、

必ず確認しておきましょう。

2軒分合わせて数十箇所の土地を見ましたが、

田んぼや畑を造成した宅地は不安かなと感じました。

理由としては1軒目の土地です。

地盤調査は問題なくクリアしたのですが、

部分的に強度が弱い部分があったので・・・。

上記は私が絶対にはずせない土地の項目でした。

 

この他朝昼夜と休日の周囲の状況

(1軒目は平日の昼間は気にならなかったのですが、

休日は早朝から近くの高校の部活動のかけ声が気になりました)、

子供の成長だけでなく自分の老後に対応できそうな環境か

(電車やバスなど公共機関やスーパーが近くにあるか。1

軒目の周囲にはそういったものがほとんどありませんでした。)

も確認しておくといいでしょう。

 

次は妥協できるけれど事前に確かめた方がいいと思ったこと。

それが自治会の有無。

1軒目は自治会がありませんでした。

というのも自治会が新規分譲地の加入を拒否したためです。

これはこれでゴミ当番や自治会活動がなく、ある意味便利でした。

ゴミは自治体の回収がなかったので

民間業者に委託することで解決しています。

民間業者なのでしていゴミ袋や細かい分別もありません。

唯一不思議だったのは自治会の加入は拒否しても

自治会清掃には参加しろと言ってきたことでしょうか。

(土地の不動産業者にはあらかじめ参加しなくていいと

購入前に言われていましたし、市の方に確認した際も同じ回答でした)

そういった土地柄も確認しておいた方がいいと思います。

2軒目の今は自治会加入となっているので建築前に

近隣の家と自治会長にハウスメーカーから挨拶してもらいました。

入居後の挨拶は1軒目は分譲地全て(10軒だったため)、

2軒目は両隣り、向かい、後ろ、自治会長、子供会会長です。

2軒目は自治会全体だと53軒と戸数が多かったこと、

比較的新しい分譲地だっため近隣への挨拶は上記のみにしました。

20年以上継続した自治会への加入の際には

全てに住宅に挨拶するところもあるようです。

マンションの場合は両隣り、上下の住民には最低でも

挨拶した方がいいと思います。

 

最後は土地の形ですが、これはやはり四角形の方が

デッドスペースがなくていいと思います。

しかし金額はそれ以外の土地より高かったりします。

金額的な問題がある場合、むしろ地形だけの問題なら

それを活かせるような住宅を考えた方がいいかもしれません。

ちなみに私の購入した土地は形は長方形でしたが

急な斜面で購入前は土地は若干斜めでした。

しかし斜面を削って平らにして整えた為、

建築的には問題ありません。

金額は周囲より少し安かったです。

 

家は土地から購入するとかなりの負担です。

できれば金額を抑えたいのは言うまでもありません。

直接的な土地価格の交渉だけでなく、

水道のメーター設置負担金や固定資産税の月割り負担など、

目に見えない負担金からも可能な限り交渉を試みてください。

周囲の状況によっては今後の建物建築の際の車両の駐車場代も

発生したりするのでそこも合わせて検討と交渉をしてくださいね。

 

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住宅ローン控除

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住宅ローンを利用して住宅を購入、

新築または増改築工事をした場合入居した年から

10年間支払った所得税の

還付や控除を受られます。

住宅ローン減税、住宅ローン控除とよく耳にするやつです。

この制度は平成29年12月31日までに

その住宅へ入居(居住を開始)した人が対象です。

 

また平成12年1月1日から平成13年6月30日、

平成17年以降に入居しその住宅に現在も居住している方は

要件に合致していれば住宅ローン控除の適用期間が

継続中となっています。

申告忘れがある方は5年に遡って

還付を受けることができます。

 

計算方法や控除額は居住開始日が属する年により異なるので、

住所地を管轄する税務署で確認しましょう。

控除額については居住開始年度で

160万円~500万円と大きく差があります。

ただし所得に対しての控除というところに注意してください。

マックス500万円返ってくるわけではありません。

年末調整の時の源泉税欄にある金額

制度に従って返ってくるのです。

 

この他に平成21年以降の入居者は所得税から控除しきれない分は

住民税から控除することができます。

しかしこの住民税の控除上限額は97,500円、

平成26年4月以降の入居者で年額136,500円となります。

 

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